«الوطن» تنشر مشروع قانون «التطوير العقاري» … توفير الاحتياجات الإسكانية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة … مسكن بديل مؤقت أو بدل إيجار سنوي 5 بالمئة من قيمة العقارات المقدرة

أصبح مشروع قانون التطوير والاستثمار العقاري جاهزاً لعرضه على مجلس الشعب، قريباً، بعد أن تم الانتهاء من إعداده بالشكل النهائي من قبل الجهات المعنية.
«الوطن» حصلت على نسخة من مشروع القانون، الذي يتألف من 72 مادة مع الأسباب الموجبة له.
وجاء في مادته الثانية إحداث الهيئة العامة للاستثمار والتطوير العقاري التي ذات طابع إداري، تتمتع بالشخصية الاعتبارية، والاستقلال المالي والإداري، وترتبط بوزير الأشغال العامة والإسكان، مقرها دمشق، ويجوز إحداث فروع لها في المحافظات بقرار من الوزير، وتحل الهيئة المحدثة محل هيئة التطوير العقاري الحالية المحدثة بموجب القانون رقم 15 لعام 2008.
وحدد مشروع القانون في مادته الثالثة أهداف الهيئة وأبرزها تنظيم نشاط التطوير العقاري والمشاركة في تنفيذ سياسات التنمية العمرانية، وتوجهات التخطيط الإقليمي وتشجيع الاستثمارات المحلية والعربية والأجنبية وتوفير وتهيئة الأراضي لإقامة مدن وضواحٍ متكاملة وتوفير الاحتياجات الإسكانية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة.
ومن أهدافها معالجة مناطق السكن العشوائي وفق مفهوم التنمية الحضرية المستدامة وإعادة بناء أو تأهيل مناطق سكنية قائمة وإقامة مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية.
بينما حددت المادة الرابعة مهام الهيئة المحدثة، وأهمها إعداد الخطط العامة للتطوير والاستثمار العقاري في إطار الخطط العامة، ومنح صفة مطور عقاري وإحداث مناطق تطوير عقاري ومشاركة الجهة الإدارية في إحداثها والمشاركة في إعداد دراسات معالجة مناطق السكن العشوائي، بما يتفق مع الخريطة الوطنية للسكن العشوائي وتثبيت حقوق المالكين والشاغلين في هذه المناطق.
ونص القانون في مادته الخامسة حتى المادة العاشرة على من يتولى إدارة الهيئة ومجلس إدارتها ولجانها والمهام والصلاحيات الموكلة لكل من هذه الهياكل الإدارية، على حين تضمنت المادة 11 تصنيف وإحداث مناطق التطوير العقاري ضمن ثلاث مناطق بحسب المحافظات، وصنف القانون دمشق وريفها وحلب في المنطقة الأولى، وحمص وحماة واللاذقية وطرطوس في المنطقة الثانية، وإدلب ودير الزور والحسكة والرقة والسويداء ودرعا والقنيطرة في المنطقة الثالثة.

مناطق تطوير عقاري
وتضمنت المادة 12 كيفية إحداث مناطق التطوير العقاري داخل أو خارج المخططات التنظيمية دون التعارض مع توجهات ومعطيات التخطيط الإقليمي وتحديد مناطق تتصف بالنشاط الصناعي أو الحرفي أو السياحي أو التنموي والتوسع العمراني في مدن مراكز المحافظات على أن تحدد التعليمات التنفيذية لهذا القانون أسس اختيار مناطق التطوير العقاري.
وتضمنت المادة 13 في بند أولا فقرة /أ/ كيفية تأمين العقارات لإحداث مناطق التطوير العقاري من أملاك الدولة الخاصة غير المخصصة بعد نقل ملكيتها إلى الوحدة الإدارية مجاناً للواقعة داخل المخطط التنظيمي، وبيعاً بأسعار متفق عليها مع وزارة الزراعة للواقعة خارج المخطط التنظيمي.
ووفق الفقرة /ب/ يتم تأمين العقارات وأجزاء العقارات العائدة لملكية الجهة الإدارية داخل أو خارج المخطط التنظيمي، وبحسب الفقرة /ج/ تأمين العقارات الجارية بملكية المطور العقاري، وتأمين العقارات وفق الفقرة /د/ بالوكالة عن مالكيها للمطور العقاري، ووفق الفقرة /هـ/ العقارات الجارية بالملكية الخاصة.
ونصت المادة ذاتها في البند الثاني على الاستملاك مع مراعاة عدة أمور، ففي الفقرة /أ/ تحدد نسبة مساحة العقارات وأجزاء العقارات الخاصة والحصص السهمية المثبتة التي يجوز استملاكها في حال عائدية الأرض المقترحة منطقة تطوير عقاري للمطور العقاري بعد تعذر الاتفاق بين المطور العقاري والمالكين وذلك بنسبة لا تزيد على 10 بالمئة من مساحة المنطقة المقترحة.
وفق الفقرة /ب/ من البند ذاته، تلتزم كل من الجهة الإدارية والمطور العقاري بتخصيص 40 بالمئة من المساحات الطابقية السكنية الناتجة عن العقارات المستملكة كمقاسم سكنية لبيعها لأصحاب العقارات المستملكة كل بنسبة مساحة عقاراته وذلك على الاستملاكات الواقعة بعد تاريخ نفاذ القانون رقم 15 لعام 2008.
وبحسب الفقرة /ج/ تلتزم الجهة الإدارية بتحديد قيمة المقاسم السكنية المبيعة لأصحاب الأراضي المستملكة وفق أحكام المرسوم رقم 20 لعام 1983.
ونصت الفقرة /هـ/ على تأمين السكن البديل للشاغلين المستحقين أو دفع البدل النقدي بالاتفاق بين المطور العقاري والجهة الإدارية.
وتضمن البند الثالث من المادة ذاتها كيفية إحداث مناطق تطوير عقاري على الأملاك الخاصة بعد توكيل المطور العقاري بتنفيذ البرنامج التخطيطي للمنطقة.
ونص البند الرابع على كيفية إعداد نموذج الوكالة الخاصة بمشاريع التطوير العقاري، وأجاز البند الخامس للجهة الإدارية تخصيص المخالفين على أراضي الدولة بمساكن من فائض ما يتوافر وفق القوانين النافذة.
وتضمنت المواد من 14 حتى 17 مشاريع التطوير العقاري وشروط الترخيص وتنفيذ البنى التحتية والمرافق العامة وإعداد دفاتر الشروط الفنية والمالية والحقوقية والتعاقد مع المدد الزمنية بهذا الخصوص.

مناطق السكن عشوائي
ونصت المادة 18 على أولويات التدخل والمعالجة في مناطق السكن العشوائي وفق الخريطة الوطنية للسكن العشوائي وتعديل هذه الأولويات داخل أو خارج المخططات التنظيمية عبر الهدم وإعادة البناء أو الارتقاء وإعادة التأهيل أو كلتا الحالتين.
ونصت المادتان 19 و20 على كيفية إحداث مناطق تطوير السكن العشوائي، وعدت منطقة تطوير السكن العشوائي المحدثة شخصية اعتبارية تحل محل جميع المالكين وأصحاب الحقوق فيها.
وتضمنت المادتان 21 و22 على المسح الاجتماعي في المناطق المحدثة، وأجازت لأقارب أصحاب الحقوق في المنطقة حتى الدرجة الرابعة أو بموجب وكالة قانونية القيام بالواجبات وممارسة الحقوق المنصوص عليها.
وتضمنت المادة 23 تقدير قيمة عقارات منطقة تطوير السكن العشوائي من خلال لجنة يشكلها المحافظ المعني.
في حين تضمنت المواد 24 و25 و26 و27 لجنة لحل الخلافات حول الملكية وحقوق المالكين في المنطقة بعد تنفيذها، بحيث يستحق أصحاب العقارات غير المبنية بدلا نقديا مقابل قيمة عقاراتهم وفق أسعار تحددها لجنة تقدير قيمة العقارات، ويقع على عاتق المطور العقار ولحين تنفيذ المنطقة وتسليمها للوحدة الإدارية تأمين مسكن بديل مؤقت أو دفع بدل إيجار سنوي يعادل 5 بالمئة من قيمة العقارات المقدرة من لجنة تقدير قيمة العقارات بناء على نتائج المسح الاجتماعي ولجنة حل الخلافات.
ونصت المواد من 29 حتى 37 على إجراءات تنفيذ المنطقة، على حين تضمنت المواد من 38 حتى 43 لجنة التوزيع والجداول النهائية وتنظيم القيود وفتح السجلات العقارية، وأجازت للوحدة الإدارية معالجة مناطق سكن عشوائي تقع ضمن حدودها وفق القوانين والأنظمة النافذة دون التقيد بأحكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية.
وتضمنت المادة 44 و45 البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية والمقاسم الناتجة عن تنفيذ المشاريع، ونصت المادة 46 على كيفية ممارسة مهنة التطوير العقاري وواجبات المطور العقاري وأحكام التنازل عن المشروع وبدلات الترخيص وبدلات إحداث المناطق.

إعفاءات
ونصت المادتان 47 و48 على كيفية إحداث شركات التطوير العقاري والعلاقة بين الجهة الإدارية أو الوحدة الإدارية والمطور العقاري، في حين تضمنت المواد من 50 حتى 56 التسهيلات والمزايا في استيراد احتياجات المشروع من آلات وآليات وأجهزة وتجهيزات ومعدات وسيارات لتنفيذ المشاريع ومواد البناء والأرباح والمعدلات الضريبية المخفضة والحسم الديناميكي بحسب طبيعة المشروع إن كان عشوائياً أو اجتماعياً ومعايير العمارة الخضراء والبيئة وطبيعة المرافق العامة.
وتضمنت كذلك إعفاء من رسم الطابع وفتح حساب بالنقد الأجنبي لدى المصارف العاملة في سورية لتمويل المشاريع وتحويل النقد وتحويل قيمة حصة المطور العقاري الصافية من النقد الأجنبي من المشروع بعملة قابلة للتحويل إلى الخارج على أساس القيمة الفعلية للمشروع ووفق التعليمات التنفيذية الناظمة لعمليات القطع الأجنبي من مصرف سورية المركزي، والسماح بتحويل الأرباح سنويا إلى الخارج للمستثمر الخارجي.
ونصت المادة 57 على أن يتم تحديد تعرفة موحدة وشاملة لرسوم رخص البناء مع الإضافات لمشاريع التطوير العقاري بتشريع بناء على اقتراح وزير الإدارة المحلية والبيئة مع رسوم نقابة المهندسين وأتعاب المهندسين.
ونصت المادة 58 على تسوية المنازعات واختصاص محكمة البداية في كل منطقة، ويختص مجلس الدولة في الخلافات بين الجهة الإدارية والمطور العقاري.
وتضمنت المواد من 59 حتى 72 على أحكام ختامية ووضع الإشارات من المصالح العقارية وضمان حسن التنفيذ وغرامات التأخير وموازنة الهيئة وعقود تنفيذ المشاريع.
ومنح مشروع القانون شركات التطوير العقاري المرخصة قبل صدور هذا القانون مدة سنة لتوفيق أوضاعها بما ينسجم مع أحكامه.

أسباب موجبة
وفي الأسباب الموجبة، عزت وزارة الأشغال العامة والإسكان الحاجة إلى تعديل قانون التطوير والاستثمار العقاري إلى ظهور قصور في بعض مواده من حيث عدم إعطاء الهيئة المرونة اللازمة للقيام بمهامها في مجال التطوير العقاري، إضافة إلى العديد من التداخلات مع عمل الوحدات الإدارية، الأمر الذي أدى إلى التأخر في إعلان مناطق التطوير العقاري المحدثة.
وأضيفت مهام جديدة للهيئة بموجب القانون الجديد في معالجة مناطق السكن العشوائي كأولوية بدلا من إحداث هيئة للارتقاء بالسكن العشوائي ومنح المطورين العقاريين المزيد من التسهيلات والمزايا وخاصة الوعد بالبيع والبيع على الخريطة وتخفيض نسبة ضمانة حسن التنفيذ وإعفاءات تخفض من الأعباء المالية علي المطورين وإعطاء الهيئة صلاحيات أوسع.